本文作者：汪浩 领带金融学院院长（微信：aili_frankie）

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匆忙走过2018年，本人发布过一些口水文，一是为了应对新产品、监管新动态带来的朋友圈小高潮，一是为了通过写软文花式卖课，引来了一些赞誉与吐槽，不管怎样，希望对关注本号的小伙伴们而言，有所帮助。

平时也经常被学员问起，院长，有没有汇总过目前国内哪些物业资产发行了CMBS或者类REITs呢？对我们在寻找合适资产时可以提供一个参考。

在此做一下汇总，相关统计数据包括但不限于底层物业资产的名称、所在城市、估值、建筑总面积、抵押率等等。由于ABS是私募发行的产品，若部分信息有侵害到一些机构的权益，欢迎后台留言联系本人删除。

一、整体市场数据分析

从2014年4月的中信启航第一单类REITs，到2018年12月31日为止，国内市场共发行CMBS/CMBN产品合计1,604.81亿元，类REITs产品合计915.30亿元，合计累计发行2,520.11亿元，产品数量一共105只。

从挂牌场所来看，上交所共发行1,024.41元，占比41%，深交所891.06亿元，占比35%，报价系统共发行376.99亿元，占比15%，银行间债券市场共发行227.66亿元，占比9%。

从计划管理人/受托机构来看，发行数量排名如下：

对部分项目而言，管理人可能并不是主导机构，比如中联基金作为国内专注REITs领域的专业地产基金公司，主导的REITs项目已有6单成功发行。

二、物业所在地区汇总

有些ABS项目仅选取一处物业，也有部分项目会选取多个城市的多出物业来作为基础资产，比如中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划中，底层物业覆盖的城市有：大连、长沙、重庆、北京、成都、西安、沈阳、天津、广州等，因此这里汇总的是该城市总共出现的次数（续发的不算）。

根据此标准，统计结果如下，累计出现过2次以上的城市如下图：

而出现过一次的城市，有乌鲁木齐、西双版纳、烟台、济南、郑州、嘉兴、沈阳、福州、无锡、南昌、包头、哈尔滨、连云港、石家庄、阳江、佛山、江门、清远、鹤山、台山、韶关、咸宁、随州、肇庆、江门、巢湖、黄山、阜阳、蚌埠、淮北、淮南、芜湖、滁州、安庆、六安、吉首、合川、泰州、马鞍山、郴州、大同、内江。

而以单一物业作为基础资产发行CMBS/REITs的城市，根据产品数量汇总如下：

综上可见，从地理位置而言，不动产ABS已覆盖了国内大部分一二三线城市，但从单一资产发行情况来看，除连云港为三线城市之外，其他均为一二线城市。这里主要有两个方面的原因：

1、监管引导：根据深交所发布的《深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订）》中提到，底层物业应为借款人合法持有的成熟商业物业（写字楼、购物中心、酒店等)，建议位于一线城市或二线城市的核心地段。因此，目前实操中很多项目还是参照这条规定来执行。

2、一二线城市的物业处置略强一些。据统计2000亿全国的大宗交易市场背后有大概 1200 亿的资产在上海，有 400亿在北京，全国其他城市的大宗交易也只有 400 亿。真的要面对最终的资产处置的话，处置速度及价格都是需要重点关注的。

三、融资规模能达到多少？抵押率/折扣率分析

抵押率/折扣率是衡量一个项目融资规模的重要因素，分析使用计算公式为优先级发行规模除以估值，数据统计如下：

CMBS：

类REITs：

通过分布情况可以看出，CMBS由于是抵押型的产品，其折扣一般在50%-60%这个区间；但类REITs就不太一样了，一些出表型的产品，由于股权已经转让SPV，其发行规模与估值可能是非常接近的，因此部分项目的折扣率在100%附近。

四、已发行ABS的不动产信息汇总

部分信息属于来源于项目推介材料或说明书等，希望对大家有所帮助，下次再聊。

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（正文完）

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