注解：领带金融学院院长汪浩（VX：aili_frankie） 

对金融小伙伴来说，每逢节假日，总有重磅新规。 

刚刚翻朋友圈，发现已被公募REITs试点的新规刷屏，同时也刷到一段“惨绝人寰”的对话： 

A：这次是真的吗？天天说REITs要出来了，我都听了5年了

B回复A：你好少年，老年人都等了13年了…… 

而这次，它真的来了。今晚（2020年4月30日），证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。 

这个《通知》主要讲了什么？哪些基础设施可以发REITs？采用什么交易结构？金融机构怎么参与？简单做一下注解如下： 

全文+注解 

为贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，进一步提升资本市场服务实体经济能力，促进基础设施高质量发展，近日中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

注解：这里明确一个重点，发改委与证监会此次推出的是“基础设施REITs”，所以本文只适用基础设施类资产的试点申报，写字楼、购物中心、酒店这种商业地产不是本文适用的范围。 

更可怕的是，这次就连长租公寓都没有提。 

目前国内推行公募REITs试点的的还有央行下属的北金所，该产品仅针对住房租赁资产，之前也写过注解，点链接即可查看。住房租赁资产REITs细则发布，北京、上海、苏州、无锡入围首批服务对象。　　

REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。前期，中国证监会、国家发展改革委联合有关单位，对境外成熟REITs市场进行了深入研究，并组成联合调研组，对运用REITs盘活基础设施存量资产进行了广泛调研。在此基础上，证监会与国家发展改革委共同研究形成了试点工作方案，明确了试点业务模式。

《通知》明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。根据《通知》要求，中国证监会与国家发展改革委将加强合作，按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。国家发展改革委将对判断项目是否符合国家重大战略和产业政策、是否符合固定资产投资管理法规，以及是否形成良性投资循环等方面，研究提出指导性意见。中国证监会已同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核、备案等工作机制，专人专岗负责，提高工作效率，落实各项监管要求。

《通知》发布后，中国证监会和国家发展改革委将协调相关单位明确工作标准和工作流程，在此基础上尽快推出基础设施REITs试点项目，切实落实好《通知》要求，增强资本市场服务实体经济质效。 

附：中国证监会 国家发展改革委 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 （证监发〔2020〕40号）

中国证监会各派出机构，上海证券交易所、深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券投资基金业协会，各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委，新疆生产建设兵团发展改革委：

为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，现就推进基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）试点工作通知如下：

一、充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

各相关单位应充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义，加强合作，推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

注解：明确了本次REITs是可以公开上市交易的，也不再是之前通过ABS结构的非公开发行的类REITs，能够突破200人的投资者限制，吸引更多的投资者参与。 

二、推进基础设施REITs试点的基本原则

（一）符合国家政策，聚焦优质资产。推动国家重大战略实施，服务实体经济，支持重点领域符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目开展基础设施REITs试点。

（二）遵循市场原则，坚持权益导向。结合投融资双方需求，按照市场化原则推进基础设施REITs,依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过REITs实现权益份额公开上市交易。

注解：回购兜底型或者需要“补现金流”的，不适合参与首批试点。

（三）创新规范并举，提升运营能力。加强对基础设施资产持续运营能力、管理水平的考核、监督，充分发挥管理人的专业管理职能，确保基础设施项目持续健康运营，努力提升运营效率和服务质量，推动基础设施投融资机制和运营管理模式创新。（四）规则先行，稳妥开展试点。借鉴成熟国际经验，在现行法律法规框架下，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，稳妥起步，及时总结试点经验，优化工作流程，适时稳步推广。

注解：个案审批制，非ABS备案制。

（五）强化机构主体责任，推动归位尽责。明确管理人、托管人及相关中介机构的职责边界，加强监督管理，严格落实诚实守信、勤勉尽责义务，推动相关参与主体归位尽责。

（六）完善相关政策，有效防控风险。健全法律制度保障与相关配套政策，把握好基础资产质量，夯实业务基础，有效防范市场风险。借鉴境外成熟市场标准，系统构建基础设施REITs审核、监督、管理制度，推动制度化、规范化发展。

三、基础设施REITs 试点项目要求

（一）聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

注解：明确了基础资产的重点区域，由于是公开交易的份额，基础资产底层的现金流就显得尤为重要，因此基本是一些一线城市及较发达地区，以及国家重点发展建设的地区，比如海南自贸区。去海南买房子吧。

（二）聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

注解：重点来了，哪些类型的基础资产可以发。从优先级上看：第一：物流资产、高速公路、水电气热、污水处理、垃圾处理（发电）。第二：产业园、信息网络设施。值得注意的是，物流地产和产业园，其实更接近于商业地产的范畴，之前也发行了很多类REITs产品。而写字楼、酒店、购物中心等不是本次试点的范围，还只能继续通过ABS来做。在证监会稍后发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》中提到：

 可以等等后面的文件，没准会有商业地产REITs试点。

（三）聚焦优质项目。基础设施REITs试点项目应符合以下条件：

1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

（四）加强融资用途管理。发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

注解：限制资金用途，这与之前的ABS模式有很大区别。 

四、基础设施REITs 试点工作安排

（一）试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。

注解：重点来了，交易结构采用的是“公募基金+ABS”的模式，看到这，不少券商心凉了半截，第一，公募的层面是得有公募牌照的证券或基金公司，第二，ABS的管理人和公募产品是同一控制人。所以这个产品需要：1、证券公司：要有公募牌照+资管牌照；2、基金子公司：没啥问题查了下证监会网站，目前取得公募基金管理资格的证券公司或证券公司资产管理子公司及保险资管共14家，如图：                            

  再看下交易结构，ABS层面大概率应该还是之前类REITs的结构，如图： 

在ABS的层面，私募和信托还可以继续参与到产品中来。

对发行人而言，公募基金作为类REITs（即资产支持证券）的投资人有利于专项计划的初始发行和期限延展，并在公募基金产品端保有充沛的流动性。

（二）各省级发展改革委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。各省级发展改革委要加强指导，推动盘活存量资产，促进回收资金用于基础设施补短板项目建设，形成投资良性循环。在省级发展改革委出具专项意见基础上，国家发展改革委将符合条件的项目推荐至中国证监会，由中国证监会、沪深证券交易所依法依规，并遵循市场化原则，独立履行注册、审查程序，自主决策。中国证监会各派出机构、沪深证券交易所与省级发展改革委加强协作，做好项目遴选与推荐工作。

注解：不是直接找项目报证监会试点，需要先通过发改委。

（三）中国证监会制定公开募集基础设施证券投资基金相关规则，对基金管理人等参与主体履职要求、产品注册、份额发售、投资运作、信息披露等进行规范。沪深证券交易所比照公开发行证券相关要求建立基础设施资产支持证券发行审查制度。中国证监会各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等有关单位要抓紧建立基础设施资产支持证券受理、审核、备案、信息披露和持续监管的工作机制，做好投资者教育和市场培育，参照公开发行证券相关要求强化对基础设施资产支持证券发行等环节相关参与主体的监督管理，压实中介机构责任，落实各项监管要求。

注解：四个字，坐等细则。

中国证监会指导各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会与中国证券投资基金业协会制定完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。

（四）中国证监会、国家发展改革委密切沟通协作、加强信息共享，协调解决基础设施REITs试点过程中存在的问题与困难，并依据职责分工，不断优化流程、提高效率，推动基础设施REITs试点工作顺利开展，并支持探索开展基础设施REITs试点的其他可行模式。

有关单位应按照本《通知》要求，做好项目储备等前期工作，待相关配套规则明确后，按规定报送相关材料。 

中国证监会     

国家发展改革委

2020年4月24日

（刚写完，证监会又发征求意见稿了，下回分解吧……）